商業(yè)物業(yè)出租稅率是否下調(diào)惹爭(zhēng)議

    北京市人大代表、SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹近日建議，將個(gè)人出租經(jīng)營(yíng)性用房維持在5％的稅率，個(gè)人出租住房的稅率由5％降低到4％，以降低中小企業(yè)稅負(fù)和寫(xiě)字樓高空置率。但北京市政府相關(guān)部門(mén)人士認(rèn)為，北京商業(yè)用房租金稅率的調(diào)整是為了防止違法商戶鉆空子，是出于公正公平的考慮。

    稅率下調(diào)爭(zhēng)論大

    潘石屹認(rèn)為，2004年北京地稅局發(fā)布的“京地稅征〔2004〕181號(hào)文件”將所有形態(tài)物業(yè)的出租稅下調(diào)為綜合征收率5%，為北京城區(qū)的商業(yè)出租起到很好的促進(jìn)作用。但2008年10月237號(hào)文件出臺(tái)后，一些辦公、商業(yè)型物業(yè)的出租成交量立即出現(xiàn)大幅下降。

    潘石屹說(shuō)，237號(hào)文件實(shí)施后，由于稅負(fù)增加，相當(dāng)于北京市所有寫(xiě)字樓的租金上漲了20%，在經(jīng)濟(jì)危機(jī)蔓延的時(shí)刻，對(duì)北京經(jīng)濟(jì)無(wú)疑是殺雞取卵，雪上加霜，已經(jīng)可以看到的是，CBD寫(xiě)字樓的空置率明顯上升，據(jù)詳細(xì)數(shù)據(jù)，僅CBD的空置率就直線上升到20％。這非常不利于市場(chǎng)的活躍和經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)，在如今經(jīng)濟(jì)危機(jī)的情況下，可能會(huì)引發(fā)更大的恐慌，對(duì)北京以第三產(chǎn)業(yè)為主的經(jīng)濟(jì)將是致命的打擊。

    對(duì)此，北京市地稅局相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，5%的綜合稅率僅僅是針對(duì)住宅房出租，但在操作過(guò)程中大部分開(kāi)發(fā)商鉆了政策空子，把商住兩用或者底層商鋪全部劃入個(gè)人住宅用途，躲避經(jīng)營(yíng)性稅費(fèi)。12月1日出臺(tái)的“北京商業(yè)用房租金稅率由此前的5%綜合稅率改為按照新的分稅稅種進(jìn)行征收，總稅率達(dá)26%-30%”的規(guī)定，其實(shí)并不是新規(guī)，早在2004年181號(hào)文件就已經(jīng)提出，只是當(dāng)時(shí)沒(méi)有明確。

    該人士還認(rèn)為，作為商用住房出租獲得的收益肯定要比普通住宅出租高，這部分稅肯定要多交，但按照最嚴(yán)格的方法來(lái)計(jì)算，也達(dá)不到30%的稅收比例，僅僅是20%出頭。而潘石屹在提案中指出，這個(gè)稅率最高達(dá)到了27%。

    多因素致使寫(xiě)字樓空置率高企

    不管是因?yàn)槎愗?fù)過(guò)重導(dǎo)致了出租成交量銳降，還是供應(yīng)量偏多、價(jià)格偏貴造成的空置面積擴(kuò)大，北京寫(xiě)字樓空置率不斷攀升是不爭(zhēng)的事實(shí)。

    地產(chǎn)代理行高力國(guó)際的報(bào)告顯示，2008年四季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率上升1.27個(gè)百分點(diǎn)到15.26%，考慮到未來(lái)新增供應(yīng)量的逐漸增加，空置率甚至有可能會(huì)超越2007年年末16.71%的水平，創(chuàng)五年內(nèi)歷史新高，而租金也出現(xiàn)了自2006年以來(lái)的首次下跌。地產(chǎn)代理行世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，北京CBD區(qū)域2008年第四季度的空置率為35%。

    一些業(yè)內(nèi)人士指出，金融危機(jī)對(duì)不少中小企業(yè)構(gòu)成了較大的影響，從而導(dǎo)致寫(xiě)字樓需求日漸萎縮，再加上前期商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)快擴(kuò)張，供應(yīng)量或在今年集中釋放，這些因素的綜合影響將大大加劇寫(xiě)字樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。

    中原地產(chǎn)的報(bào)告認(rèn)為，受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，北京寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)將受到一定的影響，尤其對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓的影響較大，部分外資公司開(kāi)始縮減辦公面積。從北京中原監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)來(lái)看，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租金從2008年11月份出現(xiàn)拐點(diǎn)，處下行趨勢(shì)。隨著全球經(jīng)濟(jì)的調(diào)整速度，以及目前租賃需求的縮減，預(yù)測(cè)2009年北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租金呈下滑趨勢(shì)。費(fèi)楊生