房地產(chǎn)政策疑慮冰釋 未來向上

    據(jù)今日投資在線分析師統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)最近兩周持續(xù)受分析師關(guān)注，本周仍位居分析師關(guān)注度排行榜首位。
    房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)受到關(guān)注的主要原因之一是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的定調(diào)。此次會(huì)議仍把房地產(chǎn)作為拉動(dòng)消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的手段，這說明即使經(jīng)濟(jì)危機(jī)已過，房地產(chǎn)對(duì)拉動(dòng)投資的重要性有所下降，但從需求的角度來說，房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展仍十分重要。會(huì)議還強(qiáng)調(diào)了對(duì)改善性購(gòu)房需求的支持，機(jī)構(gòu)認(rèn)為這實(shí)質(zhì)上就是承認(rèn)了“二套房”的合理性，因?yàn)閺牟僮鲗用嫔蟻碚f，根本無法清楚界定“改善性購(gòu)房需求”和“投資性購(gòu)房需求”，因此，我們可以進(jìn)一步確認(rèn)，未來“二套房”政策不會(huì)有大的變動(dòng)。
    后期，政策變動(dòng)還有兩個(gè)重要信號(hào)窗口，一是“一年期”優(yōu)惠政策是否延續(xù)，二是2010年初房地產(chǎn)信貸是否重新放松，這會(huì)進(jìn)一步影響市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)政策調(diào)控的判斷。機(jī)構(gòu)認(rèn)為，“一年期”優(yōu)惠政策存在取消的可能，但是稅收政策從來不影響市場(chǎng)趨勢(shì)；而對(duì)于房地產(chǎn)貨幣政策，我們基本可以肯定不會(huì)發(fā)生大的改變。目前某些銀行表面的政策收緊主要是因?yàn)槟甑仔刨J額度的緊張，待2010年信貸額度重新放開，地產(chǎn)信貸情況將重新寬松，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)政策的擔(dān)憂會(huì)進(jìn)一步消除。
    從近期房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)表現(xiàn)來看，近半年，房地產(chǎn)行業(yè)的漲幅僅超越滬深300指數(shù)3個(gè)百分點(diǎn)，較兩周前統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)縮窄了近10個(gè)百分點(diǎn)的漲幅；顯示房地產(chǎn)近期走勢(shì)較弱。機(jī)構(gòu)認(rèn)為，從今年10月開始，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)均表現(xiàn)很好，但對(duì)政策的擔(dān)憂導(dǎo)致房地產(chǎn)股票跑輸大盤。此次中央工作會(huì)議上的政策表態(tài)，有利于市場(chǎng)緩解對(duì)房地產(chǎn)政策擔(dān)憂的，并增加對(duì)明年房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)表現(xiàn)的信心，地產(chǎn)行情有望啟動(dòng)。從近一周的表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)行業(yè)已開始小幅超越滬深300指數(shù)。
    從盈利情況看，由于多數(shù)城市1-10月累計(jì)銷量已達(dá)08年全年銷售的170%，銷售好轉(zhuǎn)將直接帶動(dòng)房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)的改善，考慮到1-5月銷售更多是降價(jià)促銷，并且銷售額結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入在時(shí)間上存在滯后性，因此，地產(chǎn)公司09年業(yè)績(jī)超預(yù)期的幅度不會(huì)太大，但由于房?jī)r(jià)從09年下半年開始將看漲，價(jià)格上升將大幅修復(fù)企業(yè)毛利率，2010房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)將大大超預(yù)期。數(shù)據(jù)顯示，09年房地產(chǎn)行業(yè)的盈利增長(zhǎng)近50%。
    從估值水平看，截至2009年12月8日，房地產(chǎn)行業(yè)平均PE和市場(chǎng)平均水平基本一致，房地產(chǎn)行業(yè)PE10為22.76倍，低全部A股平均水平，低于06年至今的均值1.49倍�？紤]到10年商品房銷售面積同比增長(zhǎng)17.19%，開發(fā)投資同比增長(zhǎng)23.05%，房?jī)r(jià)存在加速上漲的趨勢(shì)，土地市場(chǎng)的旺盛，同時(shí)考慮到10年全年行業(yè)毛利潤(rùn)存在36%以上增長(zhǎng)的可能性，因此，行業(yè)估值水平仍有較大的提升空間。
    時(shí)間接近年底，一年的地產(chǎn)股投資值得我們進(jìn)行梳理。今年整體地產(chǎn)股投資分為幾個(gè)思路：去年年底到2季度處于過往投資思路階段，典型的趨勢(shì)投資，也是大家最容易把握階段；2季度過后，房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)最槍眼的并不是價(jià)格和成交量的恢復(fù)甚至新高，而是土地市場(chǎng)的瘋狂，所以擁地為王；3季度調(diào)整后，2線城市機(jī)會(huì)開始顯現(xiàn)，當(dāng)然一些3線企業(yè)也魚龍混雜一起“繁榮”。
    全年地產(chǎn)股投資呈現(xiàn)幾個(gè)特點(diǎn)：首先，趨勢(shì)性機(jī)會(huì)延續(xù)時(shí)間減短，全年只有很少時(shí)間屬于這個(gè)階段，即使到目前量?jī)r(jià)繼續(xù)高位階段，該機(jī)會(huì)已經(jīng)不明顯。其次，地產(chǎn)股估值逐漸下降，經(jīng)歷了以PB衡量之后，市場(chǎng)僅以預(yù)期收益20PE為頂峰，顯然比07年大幅度下滑，這也反映市場(chǎng)對(duì)未來地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度。最后，投資標(biāo)的增多，組合投資效果要逐步明顯。無論是土地儲(chǔ)備豐厚還是重組再造等類型，今年整體性機(jī)會(huì)都比較突出。這3個(gè)特點(diǎn)明年將持續(xù)，值得繼續(xù)關(guān)注。
選股思路
    國(guó)信證券推薦兩類公司：一類是，擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)、低成本土地儲(chǔ)備的全國(guó)及區(qū)域龍頭公司，如“云天星球”和“保招萬金”，看好保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、云南城投、中天城投、首開股份、蘇寧環(huán)球、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)，該等公司價(jià)值將受益于房?jī)r(jià)和地價(jià)的快速上揚(yáng)；另一類是，資產(chǎn)重組和資產(chǎn)注入的公司，房地產(chǎn)行業(yè)證券化率低，90%以上的資產(chǎn)和公司未上市，而地產(chǎn)公司IPO一直限制較多，資產(chǎn)重組和資產(chǎn)注入是地產(chǎn)板塊永恒的主題，看好大股東土地多、重組方實(shí)力強(qiáng)的公司，如，廣宇發(fā)展、中航地產(chǎn)、ST魯置業(yè)、ST東源。
未來房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期向上
    河南財(cái)經(jīng)學(xué)院研究院常務(wù)副院長(zhǎng)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)李曉峰博士：
    我把2007年到2009年的房地產(chǎn)業(yè)做一個(gè)簡(jiǎn)單的回顧。2007年的“9·27”房貸新政是一個(gè)分水嶺，此后的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)大規(guī)模的調(diào)整期，主要表現(xiàn)是成交數(shù)量的快速萎縮，而且是大幅度的萎縮，在有些城市里還表現(xiàn)為房?jī)r(jià)的降低。調(diào)整一直持續(xù)到2009年年初，2009年春節(jié)過后，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了一波“小陽(yáng)春”行情，顯露出快速?gòu)?fù)蘇的跡象。進(jìn)入夏天之后，鄭州的房產(chǎn)成交量連續(xù)幾個(gè)月突破了一萬套，而在此之前，僅有2007年調(diào)整之前的一個(gè)月突破了萬套大關(guān)。自住需求、改善性需求裹挾著投資和投機(jī)需求，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷繁榮和升溫。
    現(xiàn)在2009年已經(jīng)接近尾聲，2010年的情況會(huì)怎么樣呢？把握房地產(chǎn)未來的發(fā)展情況，要分析長(zhǎng)期因素和短期因素，長(zhǎng)期因素決定基本形勢(shì)，短期因素決定短期內(nèi)的波動(dòng)變化。歸納起來，長(zhǎng)期因素是五個(gè)方面，這五個(gè)方面決定了在相當(dāng)長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期之內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)是向上的，
    房?jī)r(jià)也是向上增長(zhǎng)的。
    第一，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。在過去三十年里，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的年均增長(zhǎng)速度是10%，經(jīng)歷金融危機(jī)之后，中國(guó)調(diào)低了整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的預(yù)期，但是今年仍然可以保持8%，今后一段時(shí)期內(nèi)可以保證這樣一個(gè)速度，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)是決定房地產(chǎn)業(yè)向上的基本面。
    第二，中國(guó)的城市化進(jìn)程在不斷推進(jìn)。1979年中國(guó)城市化水平是17%，到今年年底城市化水平約為47%，30年間每年以一個(gè)百分點(diǎn)的速度在增長(zhǎng)。有數(shù)據(jù)表明，當(dāng)一個(gè)國(guó)家和地區(qū)的城市化水平超過30%低于80%的時(shí)候，是城市化發(fā)展最快的時(shí)期�，F(xiàn)在我們正處于這個(gè)窗口階段。
    第三，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位不會(huì)動(dòng)搖。在國(guó)際金融海嘯的沖擊下，出口市場(chǎng)遭受巨大的沖擊，在2009年保八的艱巨任務(wù)面前，我們依賴兩個(gè)產(chǎn)業(yè)，一個(gè)是汽車業(yè)，一個(gè)是房地產(chǎn)業(yè)。
    第四，就地方政府而言，財(cái)政收入主要仰仗房地產(chǎn)業(yè)。鄭州市金水區(qū)是鄭州市房地產(chǎn)銷售量最大的一個(gè)區(qū)域，金水區(qū)的財(cái)政收入70%依賴于房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和地方財(cái)政的地位不容忽視。
    第五，國(guó)家日益突出的人地矛盾。為什么現(xiàn)在城區(qū)之間高速鐵路都修成橋了，因?yàn)槲覀兠黠@感覺到以前的做法占用了土地，修成橋梁以后，占地會(huì)大幅度減少。人多地少?zèng)Q定了地價(jià)會(huì)呈現(xiàn)上漲的趨勢(shì)。
    短期因素有哪些呢？第一是國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，主要包括財(cái)政政策和貨幣政策，這個(gè)政策是不斷調(diào)整的；第二是針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)政策。今年年底按揭貸款利率打七折的政策會(huì)不會(huì)取消？取不取消有很大的區(qū)別；第三是供求關(guān)系。我個(gè)人認(rèn)為，明年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有一個(gè)比較緊的供求狀況；第四是對(duì)未來的預(yù)期，目前比較嚴(yán)重的是通貨膨脹的預(yù)期；第五是企業(yè)現(xiàn)金的變化。2009年，很多企業(yè)的資金壓力減小，不會(huì)再為了變現(xiàn)而打折銷售。
    因此，當(dāng)這些因素發(fā)生變化的時(shí)候，決定著房地產(chǎn)行業(yè)在短期之內(nèi)會(huì)波動(dòng)，但是主流不會(huì)變化，大家應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的未來充滿信心。
房地產(chǎn)行業(yè)2010年度投資策略
    行業(yè)調(diào)控政策趨嚴(yán)：臨時(shí)性的鼓勵(lì)政策將在09年底退出，二套房信貸將收緊，明年將步入加息通道，只有首套房7折利率維持不變；2010年房?jī)r(jià)總體看平，部分城市還將繼續(xù)上漲：二套房信貸的從嚴(yán)執(zhí)行以及二手房稅收減免的結(jié)束，投資性購(gòu)房在2010年將受到了很大的抑制，房?jī)r(jià)快速上漲失去了重要的動(dòng)力。但像北京、天津、珠海、蘇州這樣的部分城市房?jī)r(jià)還將繼續(xù)上漲；新房成交同比將有所下降：09年各地成交普遍表現(xiàn)為剛性需求和投資性需求的集中爆發(fā)，因此從總量上09年的新房成交同比將有所下降；重點(diǎn)城市地價(jià)仍將再創(chuàng)新高：隨著人民幣新增貸款的大量投放，社會(huì)流動(dòng)性充裕。
    目前非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、甚至國(guó)有企業(yè)出于保值、增值的考慮，都在這些地方爭(zhēng)奪重點(diǎn)城市稀缺的土地資源，因此各重點(diǎn)城市地王仍將頻現(xiàn)；商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)顯現(xiàn)：隨著經(jīng)濟(jì)走出低谷，商業(yè)地產(chǎn)也有望隨之見底回升；保險(xiǎn)資金將可以直接投資商業(yè)地產(chǎn)，具體細(xì)則即將于近期出臺(tái)；REITs發(fā)行在即，債券型先行，股權(quán)型有望在1季度出臺(tái)；另外，適當(dāng)持有商業(yè)地產(chǎn)代表了目前先進(jìn)的商業(yè)模式；投資策略：我們將行業(yè)投資評(píng)級(jí)下調(diào)為“中性”；我們看好4類公司：依然保持較高速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)開發(fā)龍頭公司、適當(dāng)持有部分優(yōu)質(zhì)商業(yè)并能保持業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)的公司、手上有大量便宜土地儲(chǔ)備或者有望拿到便宜土地儲(chǔ)備的公司以及土地儲(chǔ)備集中在明年房?jī)r(jià)看漲區(qū)域的公司。