住宅價格快速上升 商住物業(yè)倒掛現(xiàn)象依舊

　　上海辦公樓市場持續(xù)約3年的商住倒掛現(xiàn)象依舊沒有改變，商鋪方面，個別大宗物業(yè)的成交價格也低于周邊同年限的住宅樓宇。
　　今年下半年上海辦公樓成交與去年下半年同期相比情況較好，近期月均成交量突破10萬㎡，8月產(chǎn)權(quán)式辦公樓的銷售量約13萬㎡，環(huán)比7月上漲約9%，成交均價也有小幅回升。雖然辦公樓市場正逐步回暖，但是全市均價相對于住宅而言依舊處于低位。
　　21世紀不動產(chǎn)上海銳豐業(yè)務(wù)拓展部置業(yè)經(jīng)理吳曉明指出，06年開始住宅市場的價格漲幅就逐步加快，逐漸超過周邊寫字樓價格。從06年至今，辦公樓買賣價格漲幅普遍僅約15-20%，辦公樓的商住倒掛現(xiàn)象也開始持續(xù)至今，且各區(qū)域均有此現(xiàn)象。例如，靜安區(qū)辦公樓的靜安中華買賣價格為3萬元/㎡，附近的靜安楓景苑住宅買賣價格約3.5-4萬元/㎡；南證大廈成交價為2.6萬元/㎡，附近的中凱城市之光住宅買賣價格約5萬元/㎡；古北的遠東國際成交價約為3萬元/㎡，附近的古北二期住宅買賣價格約4萬元/㎡；陸家嘴中融碧玉藍天成交價格約5萬元/㎡，附近的住宅房源買賣價格約為5-10萬元/㎡。徐家匯的飛洲國際成交價約3萬元/㎡，附近永新城住宅房源買賣價格約4-4.5萬元/㎡。
　　雖然目前辦公樓市場價格上漲緩慢，但未來市場依舊看好。21世紀不動產(chǎn)上海銳豐業(yè)務(wù)拓展部客戶經(jīng)理明聰指出，上海將發(fā)展目標(biāo)定位于國際金融中心，放眼國際幾大金融中心目前的商業(yè)地產(chǎn)來看，均沒有商住倒掛的現(xiàn)象，那么上海商業(yè)地產(chǎn)未來的趨勢應(yīng)當(dāng)也是這樣的。明聰分析指出，之所以形成倒掛一是因為住宅市場需求依舊非常旺盛，且成交周期短、稅費少、價格高企；二是因為辦公樓市場是以長期投資為主，客戶看中的是持續(xù)經(jīng)營的能力和回報率，故交投活躍度低于住宅市場；三是目前辦公樓市場供大于求，目前上海辦公樓（甲級）存量為535.95萬㎡，下半年還有約50萬㎡辦公樓供應(yīng)。
　　明聰還指出，倒掛現(xiàn)象的改變需滿足兩個條件。一是住宅需求得到滿足，客戶有閑余資金才會考慮投資商業(yè)地產(chǎn)，畢竟目前住宅回報率僅為2-3%，而辦公樓平均回報率可4.4-4.5%或更高。二是實體經(jīng)濟恢復(fù)并蓬勃發(fā)展，企業(yè)的收益增多，才能支撐起租金市場。
　　商鋪方面，今年開始已有個別大面積成交的商鋪均價低于周邊的住宅。21世紀不動產(chǎn)上海銳豐商業(yè)投資部經(jīng)理吳鵬告訴記者，原本同區(qū)域內(nèi)商鋪價格與住宅價格的比值約為2，從08年開始比值逐漸降低，目前約為1.5。如麗園路一套約2800㎡的商鋪成交價約為1.5萬元/㎡，而附近的黃浦新苑均價為2.5萬元/㎡。究其原因，住宅漲幅過大，而商業(yè)成交價格平穩(wěn)是造成倒掛的主因。對于后市，吳鵬頗為樂觀：“商鋪市場短期內(nèi)會繼續(xù)回暖，目前已有較多有買賣意向的客戶，鑒于挑選商鋪及成交流程較長，故今年年底前很可能會迎來一波成交小高峰”。